Πότε συμφέρει το ενοίκιο και πότε η αγορά κατοικίας

Οι προβλέψεις των τραπεζών για αύξηση των στεγαστικών δανείων κατά 30% το 2019, έπειτα από αξιόλογη ενίσχυση των αντίστοιχων χορηγήσεων το 2018 (έφτασαν τα 320 εκατ. από 260 εκατ. το 2017) δείχνουν πως αρκετοί ενοικιαστές στρέφονται προς την αγορά κατοικίας. Η στροφή συνδέεται με το γεγονός πως τα ενοίκια συνεχίζουν να κινούνται ανοδικά σε πολλές περιοχές του Λεκανοπεδίου, ενίοτε υπό την πίεση των πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπως το Airbnb. Ένα σημαντικό τμήμα των χρηματοδοτήσεων αφορά, όμως, επισκευές παλαιών κατοικιών όπως συνέβη πέρυσι με το πρόγραμμα «Εξοικονομώ Κατ’ Οίκον», το οποίο αναμένεται να επαναληφθεί και φέτος.

Οι μεσίτες, όπως ο πρόεδρος του Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates Θέμης Μπάκας, υποστηρίζουν πως «η μείωση των τιμών πώλησης των ακινήτων και η ταυτόχρονη αύξηση των μισθωμάτων καθιστά την επιλογή αγοράς ακινήτων μια έξυπνη κίνηση». Οι τιμές αγοράς στις κατοικίες έχουν επιστρέψει σε ανοδική τροχιά, αλλά παραμένουν σε πολύ χαμηλότερα επίπεδα σε σύγκριση με την περίοδο προ της κρίσης. Με την έναρξη της κρίσης, η ζήτηση για ακίνητα και για κατοικίες ειδικότερα καταποντίστηκε, με ταυτόχρονη πτώση των τιμών των κατοικιών στην περίοδο 2009-2014 άνω του 40%, ενώ το 2018 παρουσιάστηκε για πρώτη χρονιά αύξηση των τιμών κατά 1,5%.

Όπως εξηγεί ο κ. Μπάκας, «αν ο ενδιαφερόμενος διαθέτει τα χρήματα για να πληρώσει το 25% της αξίας αγοράς του ακινήτου και δανειοδοτηθεί για το υπόλοιπο 75%, τότε σε πολλές περιπτώσεις μπορεί να αποπληρώσει το δάνειο σε 15 χρόνια με το ίδιο μηνιαίο κόστος. Στην περίπτωση που επιλέξει διάρκεια 25-30 ετών για το στεγαστικό δάνειο, η μηνιαία δόση αγγίζει το 50% του ενοικίου». Ο κ. Μπάκας θεωρεί πως «η κτηματαγορά όσον αφορά τις προϋποθέσεις αγοράς κατοικίας για στέγαση θυμίζει το 2005». Για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα του 2000, επιφάνειας 100 τ.μ. στο Περιστέρι, έχει σήμερα ενοίκιο 400 έως και 500 ευρώ τον μήνα. Η αγορά του μπορεί να κοστίσει μεταξύ 120.000-150.000 ευρώ. Συνεπώς με μια δόση δανείου (25ετούς διάρκειας) κοντά στα 420 ευρώ, μπορεί κάποιος να το αγοράσει. 

Αν και τα ενοίκια αυξάνονται, ενώ καταγράφεται περιορισμένη κινητικότητα για την κατασκευή νέων κατοικιών, οι τιμές πώλησης παλαιότερων διαμερισμάτων παραμένουν ελκυστικές σε σύγκριση με το ενοίκιο έπειτα από μια δεκαετία υποχώρησης. Οι αγοραστές είναι πλέον συγκρατημένοι και αναζητούν παλαιότερες κατοικίες, κυρίως μεταξύ 80 και 110 τετραγωνικών μέτρων, όπως δείχνουν και τα στοιχεία των τραπεζών. Πέρυσι, για παράδειγμα, το μέσο ύψος ενός στεγαστικού δανείου κινήθηκε κοντά στις 70.000 ευρώ, με τα επιτόκια να διαμορφώνονται μεταξύ 4% και 5,5% για την αγορά κατοικίας.

Στην αγορά ακινήτων αναζητούν, πάντως, τους φερέγγυους (δηλαδή όσους δεν χρωστούν ήδη σε ασφαλιστικά ταμεία, εφορία κ.λπ.) και τους τολμηρούς, που θα είναι αρκετά αισιόδοξοι για το μέλλον τους (για τις προοπτικές της εργασίας τους) και το μέλλον της ελληνικής οικονομίας, ώστε να προχωρήσουν στη σύναψη στεγαστικού δανείου. Είναι γνωστά τα επιχειρήματα των τραπεζιτών, σύμφωνα με τα οποία η κάμψη στη στεγαστική πίστη δεν συνδέεται μόνο με την περιορισμένη ρευστότητα των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων. Υπήρχε και αποχή των νοικοκυριών από τα στεγαστικά δάνεια, όπως δείχνουν και τα στοιχεία των συναλλαγών. Το 2017, για παράδειγμα, έγιναν περίπου 70.000 μεταβιβάσεις ακινήτων, αλλά μόλις το 15% πραγματοποιήθηκε με τραπεζική χρηματοδότηση.

Σύμφωνα με τον ∆είκτη Τιμών Ακινήτων της Τράπεζας της Ελλάδος, κατά το διάστημα 1994-2005, οι τιμές των αστικών ακινήτων στην Ελλάδα αυξήθηκαν κατά 175%. Σε ολόκληρη τη δεκαετία του 2000, η ζήτηση και οι τιμές των ακινήτων συνέχισαν να αυξάνονται με τη συμβολή για πρώτη φορά και της τραπεζικής χρηματοδότησης, αφού η παροχή στεγαστικών δανείων από τις εμπορικές τράπεζες έγινε δυνατή μετά το 1997 και διευκολύνθηκε περαιτέρω στη 10ετία του 2000 από τα πολύ χαμηλά επιτόκια και τη μεγάλη αύξηση των εγχώριων εισοδημάτων έως το 2009, με στήριγμα το δανεισμό από το εξωτερικό. Γενικά έως το 2009 «οι επενδύσεις σε ακίνητα χρηματοδοτήθηκαν και από τη διόγκωση της φοροδιαφυγής, αλλά και από την αδυναμία επιβολής ενός αποτελεσματικού φόρου ακινήτων».

Την περίοδο 1994-2005 τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά περίπου 75%, αλλά «σε πραγματικούς όρους, έμειναν σταθερά. Από το 2007 έως και το 2011 καταγράφηκε αύξηση των ενοικίων 15,20%, ενώ από το 2012 έως το 2017 οι τιμές κατέγραψαν μείωση που άγγιξε το 25,5%. Το 2018 επιστρέφουν σε ανοδική τροχιά με αύξηση 8,4%. Η αύξηση αποδίδεται στο γεγονός ότι «πολλοί ιδιοκτήτες επέλεξαν είτε να μην ανανεώσουν τα μισθωτήρια συμβόλαια μακροχρόνιας μίσθωσης, είτε να ανακαινίσουν τα κλειστά ακίνητα που διέθεταν και να τα εγγράψουν σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, με στόχο τη μεγαλύτερη απόδοση, συρρικνώνοντας ταυτόχρονα τα ελάχιστα διαθέσιμα προς μακροχρόνια μίσθωση ακίνητα». Ο Θ. Μπάκας θεωρεί πως «η αυξητική τάση των μισθωμάτων θα συνεχιστεί και το 2019 και θα περιοριστεί επί των πλείστων τη στιγμή που τα τραπεζικά ιδρύματα θα αποφασίσουν να ενεργοποιήσουν την δανειοδότηση στεγαστικών δανείων αλλά και λόγω της μείωσης των εισοδημάτων από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις».

Οι τιμές για αγορά ή ενοικίαση κατοικίας στην Αττική

Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο Κτηματομεσιτών E-Real Estates , Ακίνητα έως 150.000 €, από 85 τ.μ. έως 110 τ.μ. Στα στεγαστικά δάνεια ισχύει σταθερό επιτόκιο 5ετίας.