Το εισαγγελικό πόρισμα για τα 28 κτίρια του Δημοσίου και η «απάντηση» της αγοράς

«Αν υπήρχε άλλη μέθοδος αποτίμησης των 28 κρατικών κτιρίων ή άλλη δυνατότητα καθορισμού της μισθωτικής απόδοσης που θα οδηγούσε σε πολλαπλάσια αξία, όπως αναφέρεται στο εισαγγελικό πόρισμα με το οποίο παραπέμπονται έξι μέλη του Συμβουλίου Εμπειρογνωμόνων του Ταμείου Ιδιωτικοποιήσεων, τότε θα είχαμε λύσει τα προβλήματα της οικονομίας», απαντούν όσοι παρακολουθούν τη συμφωνία sale and lease back με τις επενδυτικές εταιρείες Εθνική Πανγαία και Grivalia. «Οι ελληνικές τράπεζες θα είχαν χαρτοφυλάκια ακινήτων πολλαπλάσιας αξίας και συνεπώς δεν θα χρειάζονταν να περάσουν από τη δοκιμασία των τελευταίων ετών».

Η διαπίστωση πως κακώς χρησιμοποιήθηκε μόνο μία μέθοδος υπολογισμού της αξίας των 28 ακινήτων (της προεξόφλησης των ταμιακών ροών) κατά τη συναλλαγή με τις δύο ΑΕΕΑΠ είναι ένα από τα σημεία του πορίσματος των εισαγγελέων Διαφθοράς που έχει στα χέρια του το Euro2day.gr. Στο πόρισμα αναφέρεται πως με «τη χρήση οποιασδήποτε άλλης μεθόδου» (από τη μέθοδο κερδών μέχρι τη μέθοδο αντιπαροχής), «η αξία των ακινήτων θα υπολογιζόταν μεγαλύτερη». Στην αγορά ακινήτων επισημαίνουν, όμως, πως «οι διαφορές στην αποτίμηση ανάλογα με τη μέθοδο κυμαίνονται μεταξύ -10% και +10%».

Τα ίδια στελέχη αμφισβητούν σημεία του πορίσματος με το επιχείρημα πως δεν γίνεται καμία σύγκριση με αντίστοιχες συμφωνίες sale and lease back του εξωτερικού, δεν λαμβάνεται υπόψη η διεθνής πρακτική, αλλά και το γεγονός πως εξαιτίας της πολυετούς κρίσης οι αξίες στην αγορά έχουν υποχωρήσει σημαντικά. Επισημαίνουν πως αν προχωρούσε τώρα (και όχι το 2013-2014) ο διαγωνισμός για τα 28 κτίρια, δεν θα υπήρχε καθόλου ενδιαφέρον καθώς οι συνθήκες έχουν χειροτερέψει. Καταλήγουν πως η δικαστική τροπή της συμφωνίας sale and lease back για τα 28 ακίνητα «λειτουργεί αποτρεπτικά, ακόμα και για τους λίγους τολμηρούς ξένους επενδυτές που θέλουν να συμμετάσχουν σε διαγωνισμούς πώλησης κρατικών ακινήτων στην Ελλάδα».

Πάντως οι εισαγγελείς που διενήργησαν την έρευνα για τη συμφωνία καλούν έξι μέλη του Συμβουλίου Εμπειρογνωμόνων του ΤΑΙΠΕΔ την επίμαχη περίοδο (το διοικητικό συμβούλιο προστατεύεται από τον ιδρυτικό νόμο του ταμείου) να λογοδοτήσουν για το αδίκημα της απιστίας. Εκτιμούν πως η συνολική ζημία του δημοσίου είναι περί τα 600 εκατ. ευρώ, μέγεθος που αμφισβητείται από παράγοντες της αγοράς ακινήτων.

Τα άδεια κτίρια

Δύο από τα κυριότερα σημεία της έρευνας αφορούν στις πρώην Καπναποθήκες Κεράνη στη Θηβών (είναι στο «πακέτο» ακινήτων που απέκτησε η Εθνική Πανγαία) και το πρώην Κέντρο Γραπτού Τύπου των Ολυμπιακών Αγώνων στη Λεωφόρο Κηφισίας (είναι στο «πακέτο» ακινήτων που απέκτησε η Grivalia).

Οι δικαστικές αρχές υποστηρίζουν πως το δημόσιο καλείται να πληρώσει υψηλά ενοίκια για κτίρια που είτε είναι κενά (όπως το κτίριο του Κεράνη), είτε χρησιμοποιούνται ελάχιστα (όπως το πρώην Κέντρο Γραπτού Τύπου το οποίο μισθώνεται ολόκληρο, αλλά περί το 5% του χώρου χρησιμοποιεί το υπουργείο Υγείας). Το ετήσιο ενοίκιο για το κτίριο του Κεράνη, στο οποίο εδώ και σχεδόν 15 χρόνια δεν μετακομίζουν ούτε υπουργεία, ούτε υπηρεσίες παρά τις σχετικές αποφάσεις διαδοχικών κυβερνήσεων, ανέρχεται σε 2,7 εκατ. ευρώ. Κατά πληροφορίες, το δημόσιο δεν έχει πληρώσει ενοίκια, όπως προβλέπεται στη συμφωνία sale and lease back, με την οφειλή να ξεπερνά σήμερα τα 5 εκατ. ευρώ. Το αντίστοιχο ενοίκιο για το πρώην Κέντρο Γραπτού Τύπου ανέρχεται σε 3.500.000 ευρώ ετησίως.

Στην αγορά ακινήτων υποστηρίζουν πως υπάρχουν τεράστιες ευθύνες στον κρατικό μηχανισμό για το γεγονός ότι παραμένει άδειο επί τόσα χρόνια το κτίριο του Κεράνη. Το κτίριο είχε αγοραστεί και ανακατασκευαστεί, έναντι περίπου 70 εκατ. ευρώ την περίοδο που ήταν ο Κώστας Λαλιώτης στο υπουργείο ΠΕΧΩΔΕ, ώστε να μετακομίσουν οι υπηρεσίες του υπουργείου. Τελικά ουδείς μετακόμισε! Θεωρείται σήμερα ως το δεύτερο καλύτερο κτίριο γραφείων στο χαρτοφυλάκιο της Εθνική Πανγαία. Μάλιστα οι πληροφορίες περί μετακόμισης υπηρεσιών του υπουργείου Οικονομικών προκάλεσαν την αντίδραση των εφοριακών, με αποτέλεσμα και αυτό το σχέδιο να ναυαγήσει με «δάκτυλο» αναπληρωτή υπουργού Οικονομικών Τρ. Αλεξιάδη, όπως λένε στην αγορά.

Αντίστοιχη είναι η κατάσταση με το κτίριο του πρώην Κέντρου Γραπτού Τύπου. Στην αγορά υποστηρίζουν πως «το δημόσιο πληρώνει ενοίκιο περί τα 10 ευρώ ανά τ.μ. για την ανωδομή του εν λόγω κτιρίου, όταν σχεδόν απέναντι, στο συγκρότημα ATRINA, πληρώνει διπλάσιο ενοίκιο ανά τ.μ. και ακριβότερα κοινόχρηστα (ενίοτε η ΔΕΗ κόβει και το ρεύμα λόγω αδυναμίας εξόφλησης κοινοχρήστων!)». Και, όμως, μέχρι σήμερα δεν έχει αποφασίσει να μεταφέρει υπηρεσίες στο άδειο κτίριο του πρώην Κέντρου Γραπτού Τύπου.

Γι’ αυτό και τα στελέχη της αγοράς ακινήτων υποστηρίζουν πως πρέπει να αναζητηθούν ευθύνες μεταξύ των κρατικών λειτουργών που πληρώνουν ακριβά ενοίκια σε άλλα κτίρια, όταν το δημόσιο διαθέτει καλύτερες υποδομές τις οποίες επίσης πληρώνει όπως τα κτίρια Κεράνη και πρώην Κέντρου Γραπτού Τύπου.

Τα δικά τους σχόλια δίνουν από την αγορά ακινήτων και σε άλλα σημεία του πορίσματος, όπως το γεγονός πως κακώς το δημόσιο συμφώνησε να επιβαρύνεται με το κόστος ελαφράς συντήρησης και ασφάλισης των 28 ακινήτων (με την πιθανή ζημία κατά την 20ετή διάρκεια της σύμβασης να φτάνει τα 58 εκατ. ευρώ). Όπως επισημαίνουν, στην ευρωπαϊκή και διεθνή αγορά εντοπίζονται και συμφωνίες μίσθωσης όπου ο ενοικιαστής επιβαρύνεται όχι μόνο με το κόστος συντήρησης αλλά και τον φόρο κ.λπ. Συνεπώς, δεν αποτελεί πρωτοτυπία η συμφωνία sale and lease back.

Στο ίδιο πόρισμα αναφέρεται πως οι αποδόσεις (yield) που εξασφαλίζουν οι δύο επενδυτικές εταιρείες με βάση το ύψος των μισθωμάτων που καταβάλλει το δημόσιο έπρεπε να είναι χαμηλότερες. Υπολογίζονται σε 10,45% για το χαρτοφυλάκιο της Εθνική Πανγαία και 10,40% για το χαρτοφυλάκιο της Grivalia, με τους εισαγγελικούς λειτουργούς να θεωρούν πως επειδή το δημόσιο είναι καλός μισθωτής, οι αποδόσεις έπρεπε να είναι χαμηλότερες. Επικαλούνται μάλιστα προηγούμενο σχέδιο πώλησης και επαναμίσθωσης που είχε εκπονήσει η τότε Κτηματική Εταιρεία του Δημοσίου (ΚΕΔ), που σήμερα είναι γνωστή ως ΕΤΑΔ (Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου). Με βάση το συγκεκριμένο σχέδιο, οι αποδόσεις ήταν σημαντικά χαμηλότερες από τις τότε ισχύουσες στην αγορά ακινήτων.

Οσοι διαφωνούν με τα στοιχεία του πορίσματος απαντούν πως σε αντίστοιχες συμφωνίες sale and lease back εντοπίζονται αντίστοιχες ή παρόμοιες αποδόσεις (αναφέρεται το παράδειγμα του δήμου Βαρκελώνης). Προσθέτουν, επίσης, πως το ελληνικό δημόσιο δεν θεωρείται και ο καλύτερος μισθωτής.

Το πόρισμα επικεντρώνεται και σε άλλα σημεία της συμφωνίας όπως αυτά που αφορούν στην ετήσια αναπροσαρμογή των μισθωμάτων, αλλά και στον όρο που δίνει στο δημόσιο περιορισμένο δικαίωμα καταγγελίας των συμβάσεων (με ταυτόχρονη προσφυγή στη διαιτησία). Και σ’ αυτό το σημείο, στην αγορά απαντούν πως οι όροι ήταν εξαρχής γνωστοί από την προκήρυξη του διαγωνισμού και δεν άλλαξαν στην πορεία. Συνεπώς, αν ήταν τόσο ελκυστικοί, θα υπήρχε και μεγαλύτερο επενδυτικό ενδιαφέρον. Αντίθετα υπήρξαν μόνο τρεις προσφορές, από τις δύο επενδυτικές εταιρείες και τρίτο επενδυτή ο οποίος πρόσφερε χαμηλότερο τίμημα.

Ο διαγωνισμός του ΤΑΙΠΕΔ για την πώληση δύο χαρτοφυλακίων ακινήτων (με 14 ακίνητα έκαστο) που στέγαζαν δημόσιες υπηρεσίες μέσω συμφωνίας πώλησης και επαναμίσθωσης (sale and lease-back) 20ετούς διάρκειας ολοκληρώθηκε τον Μάιο του 2014. Το πρώτο χαρτοφυλάκιο αποκτήθηκε από την Εθνική Πανγαία ΑΕΕΑΠ έναντι 115,5 εκατ. ευρώ και το δεύτερο από την Grivalia ΑΕΕΑΠ έναντι 145,81 εκατ. ευρώ.

Στον κατάλογο των 28 ακινήτων περιλαμβάνονται κτίρια πέντε υπουργείων (Παιδείας, Πολιτισμού, Υγείας, Δικαιοσύνης, Εσωτερικών), κτίρια που στεγάζουν αστυνομικές διευθύνσεις και υπηρεσίες, μεταξύ των οποίων η Γ.Α.Δ.Α. και το Αλλοδαπών στην Πέτρου Ράλλη, κτίρια υπηρεσιών του υπουργείου Οικονομικών μεταξύ των οποίων και η Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων καθώς και άλλα κτίρια όπως το Γενικό Χημείο του Κράτους και οι πρώην Καπναποθήκες Κεράνη. Το συνολικό ενοίκιο που θα πληρώνει το δημόσιο για τα 28 κτίρια προσδιορίστηκε με βάση τη σχετική σύμβαση στο 10% της τιμής πώλησης -δηλαδή 25.590.240 ευρώ- για την προσεχή 20ετία.