Ποιες αλλαγές ζητούν ιδιοκτήτες και δικηγόροι

Κατά τη διάρκεια κοινής συνέντευξης Τύπου στην οποία συμμετείχαν ο πρόεδρος του Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών Γιάννης Αδαμόπουλος, ο πρόεδρος της Συντονιστικής Επιτροπής των Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδος Κώστας Βλαχάκης και ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς, κατατέθηκε σειρά προτάσεων για το νέο ενιαίο φόρο ακινήτων.

Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται η φορολόγηση στο 50% για όσα ακίνητα παραμένουν ξενοίκιαστα, η μείωση στο μισό των φορολογικών συντελεστών για τα αστικά οικόπεδα και ο καθορισμός μειωτικού συντελεστή 0,40 για τα κάθε είδους διατηρητέα και ιστορικά κτίρια.

Οι εκπρόσωποι των τριών Συλλόγων συμφωνούν ότι με τον ενιαίο φόρο ακινήτων το κύριο φορολογικό βάρος πέφτει για μια ακόμα φορά στην αστική ακίνητη ιδιοκτησία, η οποία -όπως είπαν- είναι αποδεκατισμένη από τις αλλεπάλληλες ειδικές εισφορές.

«Αν δεν υπάρξουν αλλαγές στο προσχέδιο για τον ενιαίο φόρο ακινήτων, στρατιές ιδιοκτητών θα οδηγηθούν στις φυλακές», υποστήριξαν.

Οι εκπρόσωποι των τριών Συλλόγων διαφωνούν επίσης με την επιβολή ενός ακόμα πιστοποιητικού μέσω του προσχεδίου για τον ενιαίο φόρο ακινήτων. Θεωρούν αδικαιολόγητη την εφαρμογή του εν λόγω πιστοποιητικού, το οποίο θα βεβαιώνει ότι ο ιδιοκτήτης έχει πληρώσει όλους τους φόρους για το ακίνητο, όταν το ίδιο βεβαιώνεται μέσω του πιστοποιητικού φορολογικής ενημερότητας.

Αναλυτικά οι θέσεις ιδιοκτητών, Δικηγορικού Συλλόγου και Συμβολαιογράφων έχουν ως εξής:

1.Επί της συνταγματικότητας του νέου φόρου 

Όπως είχε δεχθεί και το Συμβούλιο της Επικρατείας, κρίνοντας τη συνταγματικότητα του ΕΕΤΗΔΕ (ΣτΕ 1972/2012 Ολ.), ένας από τους βασικούς λόγους που δικαιολογούσαν την επιβολή του ήταν και ο προσωρινός του χαρακτήρας, δεδομένου ότι η εφαρμογή του περιοριζόταν αρχικά στα έτη 2011 και 2012 με σκοπό «την αντιμετώπιση της ανάγκης για άμεση μείωση του δημοσιονομικού ελλείμματος». Ωστόσο, το προσχέδιο για τον Ενιαίο Φόρο Ακινήτων δρομολογεί τη μονιμοποίηση της παραπάνω δήθεν «έκτακτης» φορολογίας που επιβλήθηκε στην ακίνητη περιουσία κατά το ξέσπασμα της οικονομικής κρίσης και μάλιστα με την επέκτασή της στις κλειστές και αναξιοποίητες οικοδομές καθώς και στα οικόπεδα και αγροτεμάχια. Κατά συνέπεια το στοιχείο του «έκτακτου» και του «προσωρινού» χαρακτήρα της ρύθμισης έχει πλέον εκλείψει κάτι που ανοίγει το δρόμο για επανεξέταση των σχετικών ρυθμίσεων από το Συμβούλιο της Επικρατείας.

Περαιτέρω, με τις διατάξεις των παρ. 1 και 5 του άρθρου 4 του Συντάγματος συνάγονται, προκειμένου περί επιβολής φορολογικών επιβαρύνσεων, οι αρχές της καθολικότητας του φόρου και της φορολογικής ισότητας η οποία συνίσταται στον καθορισμό του φορολογικού βάρους, αναλόγως της φοροδοτικής ικανότητας του κάθε φορολογούμενου. Ωστόσο η κατοχή ακινήτων από μόνη της, χωρίς την σύνδεσή της με άλλα κριτήρια προσδιοριστικά της απόδοσής τους ή του εισοδήματος του φορολογούμενου, δεν αποδεικνύουν, αλλά ούτε καν μπορούν να αποτελέσουν τεκμήριο για την ύπαρξη πραγματικής φοροδοτικής ικανότητας, δηλαδή εισοδήματος επαρκούς για την κάλυψη του συγκεκριμένου φόρου -ο οποίος σε πολλές περιπτώσεις υπερβαίνει το σύνολο του εισοδήματος του φορολογουμένου- δεδομένου και του γεγονότος ότι στη σημερινή οικονομική συγκυρία, που όλοι πωλούν και κανείς δεν αγοράζει, είναι απολύτως αδύνατον ακόμα και να εκποιηθούν τα ακίνητα αυτά και μάλιστα σε οποιαδήποτε τιμή, προκειμένου να βρεθούν τα χρήματα για την πληρωμή των φόρων αυτών.

Εξάλλου, το σύστημα υπολογισμού του φόρου, καθιερώνει μία σειρά αντικειμενικών –και πρακτικά αμάχητων- τεκμηρίων τα οποία λαμβάνονται περιοριστικά υπόψη προκειμένου να καθορισθεί η φορολογική υποχρέωση (εμβαδόν, χρόνος κατασκευής, απόσταση από θάλασσα, συντελεστής δόμησης κλπ.), χωρίς ο πολίτης να έχει τη δυνατότητα να αντιτάξει άλλα κρίσιμα στοιχεία απαραίτητα για τον προσδιορισμό της αξίας του ακινήτου του.

Έτσι, ο ΕΝ.Φ.Α. λαμβάνει υπόψη του τον ανεξάντλητο συντελεστή δόμησης, χωρίς να εξετάζει αν στη συγκεκριμένη περίπτωση μπορεί να αξιοποιηθεί ο συντελεστής αυτός (π.χ. περίπτωση ακινήτων με πολύ μικρή πρόσοψη), λαμβάνει υπόψη του την απόσταση από τη θάλασσα ή την πρόσοψη σε εθνική οδό, χωρίς να εξετάζει την πραγματική πρόσβαση στη θάλασσα ή στην εθνική οδό, καθώς και το αν υπάρχει πραγματικό όφελος για το ακίνητο, δεν λαμβάνει υπόψη του την πραγματική κατάσταση του ακινήτου (π.χ. αν αυτό είναι κατεστραμμένο από σεισμό ή πυρκαγιά), κάτι που λαμβάνεται υπόψη από το σύστημα προσδιορισμού αντικειμενικών αξιών, μέσω του συντελεστή ειδικών συνθηκών. Μάλιστα σε όλες αυτές τις περιπτώσεις -και πολλές ακόμα που θα ανακύψουν στην πράξη- ο πολίτης στερείται του δικαιώματος να αμφισβητήσει τον φόρο που του έχει καταλογιστεί επικαλούμενος του παραπάνω λόγους.

Ωστόσο, σύμφωνα με την πάγια νομολογία του ΣτΕ, η θέσπιση τεκμηρίων και μάλιστα αμάχητων, σχετικά με τον προσδιορισμό της φορολογητέας ύλης δυσχερώς συμβιβάζεται με τις διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 20 του Συντάγματος, εφόσον με τον τρόπο αυτό περιορίζονται υπέρμετρα τα όρια του δικαστικού ελέγχου.
Απ’ όλα τα παραπάνω, καθίσταται προφανές ότι ο νέος φόρος έχει σοβαρά ζητήματα Συνταγματικότητας, τα οποία είναι αμφίβολο πλέον αν μπορούν να δικαιολογηθούν από την «επείγουσα» και «προσωρινή» ανάγκη περιορισμού του ελλείμματος, όπως συνέβη στην περίπτωση του Ε.Ε.Τ.Η.Δ.Ε.

2.Επί του αντικειμένου επιβολής του Ενιαίου Φόρου Ακινήτων

Το προσχέδιο του Ενιαίου Φόρου Ακινήτων επιρρίπτει το κύριο φορολογικό βάρος για μια ακόμη φορά στην αστική ακίνητη ιδιοκτησία ενώ η συνεισφορά της καθαρά αγροτικής έχει προφανώς συμβολικό και μόνον χαρακτήρα, εφόσον από το 2014 και εφεξής, η αστική ακίνητη ιδιοκτησία, παρότι αποδεκατισμένη από τις αλλεπάλληλες ειδικές εισφορές, ΕΕΤΗΔΕ, ΕΕΤΑ και τους ΦΑΠ τετραετίας, αλλά και απαξιωμένη από την οικονομική κρίση, θα πρέπει να πληρώνει έως και 4 δις στο Ελληνικό Δημόσιο ως ετήσιο φόρο κεφαλαίου…

Συνεπώς το προσχέδιο έχει ανάγκη από άμεσες αλλαγές που θα μπορούσαν να βελτιώσουν την εισπραξιμότητά του, χωρίς να στείλουν στρατιές ιδιοκτητών αστικών ακινήτων, στις φυλακές της χώρας μας. Ενδεικτικά απαριθμούμε τις εξής απόλυτα αναγκαίες παρεμβάσεις στις πιο κραυγαλέες αδικίες που αφορούν τα αστικά ακίνητα:

*Τα μακροχρόνια ξενοίκιαστα ακίνητα πρέπει να φορολογούνται στο 50% της αξίας τους, κάθε χρόνο για τον οποίο, κατά ολόκληρο το εκάστοτε προηγούμενο οικονομικό έτος προκύπτει από το Ε2 ότι δηλώθηκαν κενά και συνεπώς δεν απέφεραν κανένα εισόδημα. Αυτό μπορεί να εξασφαλιστεί με την αυτόματη απόδοση μειωτικού συντελεστή 0,50 στα ακίνητα αυτά, ο οποίος θα αφαιρείται αυτόματα μόλις αυτά τυχόν εκμισθωθούν και δηλωθούν τα μισθώματα στο Ε2 της επόμενης χρονιάς.

*Οι φορολογικοί συντελεστές για τα αστικά οικόπεδα, δηλαδή τα πλέον απαξιωμένα περιουσιακά στοιχεία, έχουν καθαρά δημευτικό χαρακτήρα. Οι συντελεστές αυτοί πρέπει να μειωθούν στο μισό από όσο προβλέπει το προσχέδιο, δεδομένου ότι δεν υπάρχει καμιά δυνατότητα πληρωμής σε ετήσια βάση των τεράστιων ποσών που προκύπτουν. Σε πολλά μάλιστα από αυτά ο συντελεστής αξιοποίησης οικοπέδου (ΣΑΟ) πρέπει να μειωθεί στο επίπεδο του πράγματι ισχύοντος Συντελεστή Δόμησης (ΣΔ) διότι στο λογισμικό του Ε9 έχει οριστεί αυθαίρετα και με απόλυτη αδιαφάνεια σε τιμή πολύ μεγαλύτερή του, με αποτέλεσμα να πολλαπλασιάζεται η φορολογική επιβάρυνση.

* Για τα κάθε είδους διατηρητέα και ιστορικά κτίρια να καθοριστεί μειωτικός συντελεστής 0,40. Για τα άνω των 100 ετών ιστορικά κτίρια να επαναληφθεί η ισχύουσα ρύθμιση της παραγράφου 2 του άρθρου 36 του Ν.3842/2010 : “Στην αξία των κτιρίων τα οποία είναι προγενέστερα των εκάστοτε τελευταίων εκατό ετών και έχουν χαρακτηρισθεί ως ιστορικά διατηρητέα μνημεία ή ως έργα τέχνης, που χρήζουν ειδικής προστασίας, από το Υπουργείο Πολιτισμού και Τουρισμού επιβάλλεται φόρος με αυτοτελή συντελεστή 0,1% και εξάντληση της φορολογικής υποχρέωσης μη συνυπολογιζόμενης της αξίας τους στην παραπάνω κλίμακα.

3. Φυλάκιση και κατασχέσεις στις περιπτώσεις αδυναμίας πληρωμής του φόρου

Με το νόμο 3943/2011 έχει ποινικοποιηθεί βαρύτατα με ποινές φυλάκισης έως και 5 ετών, και η αντικειμενική αδυναμία καταβολής φόρων στην κατοχή ακίνητης περιουσίας όπως ο Φόρος Ακίνητης Περιουσίας, το ΕΕΤΗΔΕ, το ΕΕΤΑ, ο επικείμενος «Ενιαίος Φόρος Ακινήτων», αλλά και ο φόρος κληρονομιάς, που προκύπτουν και βεβαιώνονται αυτόματα, δηλαδή χωρίς τη διενέργεια οποιασδήποτε δικαιοπραξίας ή αδικοπραξίας εκ μέρους των πολιτών, χωρίς δηλαδή να λαμβάνεται υπόψη η φοροδοτική ικανότητά τους, αλλά και το ότι σήμερα δεν υπάρχει δυνατότητα εκποίησης ακινήτων είτε οικειοθελώς, είτε με αναγκαστικό πλειστηριασμό, ώστε να καταστεί δυνατή η πληρωμή φόρων.

Συγκεκριμένα με την παρ. 3 του παραπάνω νόμου, όποιος δεν καταβάλλει τα βεβαιωμένα στις δημόσιες οικονομικές υπηρεσίες (Δ.Ο.Υ.) και τα τελωνεία χρέη προς το Δημόσιο, τα νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου, τις επιχειρήσεις και τους οργανισμούς του ευρύτερου δημόσιου τομέα για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των τεσσάρων μηνών, τιμωρείται με ποινή φυλάκισης από έναν έως δώδεκα μήνες για οφειλές από 5.000€, η οποία ποινή μπορεί να φθάσει ακόμα και τα πέντε έτη για οφειλές μεγαλύτερες των 10.000€, ενώ η οφειλή 50.000€ επισύρει ελάχιστη ποινή 3ετούς φυλάκισης.

Εξάλλου, με πρόσφατη εγκύκλιό του Γενικού Γραμματέα Εσόδων (ΔΝΥ Α 1022989 ΕΞ 2013/6.2.2013) δόθηκε προς τους Προϊσταμένους των Δ.Ο.Υ. της χώρας, η εντολή να ζητούν με έγγραφό τους από τους αρμόδιους εισαγγελείς την άσκηση ποινικών διώξεων και με τη διαδικασία του αυτοφώρου, ευθύς μόλις συντρέξουν οι νόμιμες προϋποθέσεις, καθόσον η εκ μέρους τους υποβολή αίτησης ποινικής δίωξης στον αρμόδιο εισαγγελέα είναι υποχρεωτική και δεν επαφίεται στη διακριτική ευχέρειά τους, αλλά, αντίθετα, «εντάσσεται στις ενέργειες που ασκούνται κατά δέσμια αρμοδιότητα (άρθρο 25 παρ.1 εδ. γ' ν. 1882/1990)»

Τέλος, οι δήθεν ευεργετικές ρυθμίσεις που προβλέπει το σχέδιο νόμου, είναι αμφίβολο αν θα «ευεργετήσουν» τελικά οποιονδήποτε, εφόσον εξαιρούν όλους όσους έχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές προς το Δημόσιο και τα ασφαλιστικά ταμεία, καθώς και όλους όσους έχουν (αυτοί και οι οικογένειές τους) κτίσματα συνολικής επιφάνειας 150 τ.μ.! Προκειμένου λοιπόν να μην πάνε στη φυλακή οι εκατοντάδες χιλιάδες «νοικοκυραίοι» αυτής της χώρας, που αδυνατούν πλέον να πληρώσουν τους άδικους, αλλεπάλληλους και κυριολεκτικά εξοντωτικούς αυτούς φόρους, με διαδικασίες πιο σκληρές από αυτές που ισχύουν για τους πραγματικούς εγκληματίες, θα πρέπει ενόψει της επιβολής του ΕΝ.Φ.Α.

* Να αποποινικοποιηθεί άμεσα η αντικειμενική αδυναμία καταβολής των φόρων που υπολογίζονται αυτόματα και χωρίς καμία πραγματική συναλλαγή επί τεκμαρτής βάσης, ήτοι των φόρων στην κατοχή ακίνητης περιουσίας και στην κληρονομιά.

*Να διατηρεί το δικαίωμα μείωσης του φόρου σύμφωνα με τα καθοριζόμενα κριτήρια και όποιος φορολογούμενος έχει ληξιπρόθεσμες οφειλές προς το Δημόσιο, προερχόμενες όμως από ανεξόφλητο ΦΑΠ, ΕΕΤΑ, και ΕΕΤΗΔΕ 2011-2013, από φόρους δηλαδή που βεβαιώθηκαν μέσα στο εφετεινό φορολογικό «τσουνάμι», καθώς και να απαλειφθεί το περιουσιακό κριτήριο, εφόσον από το εισοδηματικό κριτήριο και μόνον, προκύπτει η αδυναμία πληρωμής του φόρου.

*Να καθοριστεί ποσοστό έκπτωσης 10% σε όσους κατορθώσουν να εξοφλήσουν εφάπαξ το φόρο, και όχι η προβλεπόμενη συμβολική έκπτωση 1,5%.

*Να αναγνωριστεί επί τέλους το μονομερές δικαίωμα των φορολογουμένων, να εκχωρήσουν στο Δημόσιο, όταν το επιθυμούν, ακίνητο πλήρους κυριότητάς τους κατά 100%, για την εξόφληση οφειλομένων φόρων ΕΝ.Φ.Α, Φ.Α.Π, Ε.Ε.Τ.Α. και Ε.Ε.Τ.Η.Δ.Ε. των ιδίων και των μελών της οικογενείας τους, ποσού άνω των 50.000€, αν αποδεδειγμένα στερούνται μετρητών. Τυχόν υπερβάλλον ποσό να συμψηφίζεται με οφειλές φόρων των έως και δύο επομένων ετών.

4.Τα πιστοποιητικά τροχοπέδη στις εμπράγματες συναλλαγές και στην απονομή της δικαιοσύνης

Το θετικό στοιχείο ότι με τον νέο φόρο κάθε περιουσιακό στοιχείο έχει τη δική του φορολογική ταυτότητα και επιβάρυνση, κάτι που ευνοεί τον επενδυτικό σχεδιασμό και βάζει τέλος στο να βαπτίζονται «εκατομμυριούχοι» στα χαρτιά εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες που έχουν παραπάνω από ένα ακίνητα, δεν αρκεί από μόνο του για την επανεκκίνηση της κτηματαγοράς -και συνεπώς και ολόκληρης της οικονομίας- ιδίως όταν με το σχέδιο νόμου του ΕΝ.Φ.Α. προστίθεται ένα νέο πιστοποιητικό, όχι μόνο σε κάθε συναλλαγή, αλλά και σε κάθε δικαστική ενέργεια συναφή με ακίνητα.

Πράγματι στο σχέδιο νόμου του νέου φόρου ορίζεται ότι απαγορεύεται η σύνταξη οποιασδήποτε συμβολαιογραφικής πράξης με την οποία μεταβιβάζονται ή δημιουργούνται εμπράγματα δικαιώματα επί ακινήτου, αλλά απαγορεύεται ακόμα και η άσκηση αγωγής ή άλλης δικαστικής ενέργειας, αν δεν επισυναφθεί πιστοποιητικό της Φορολογικής Διοίκησης, με το οποίο πιστοποιείται όχι μόνο ότι ο φορολογούμενος έχει δηλώσει το ακίνητό του στη δήλωση ενιαίου φόρου ακινήτων, αλλά και ότι αυτός έχει καταβάλει τον αναλογούντα φόρο όχι μόνο για το προκείμενο ακίνητο, αλλά και για όλα τα υπόλοιπα ακίνητά του!

Σύμφωνα με την πάγια νομολογία των Δικαστηρίων της χώρας δεν μπορεί να υπάρχει απαράδεκτο ή παρεμπόδιση του δικαιώματος δικαστικής προστασίας προερχόμενο όχι από τις διατάξεις του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας που ρυθμίζουν την πορεία της διαδικασίας, αλλά από διατάξεις νόμων που επιδιώκουν φορολογικούς σκοπούς, (Α.Π. 621/2000) διότι οι σκοποί δεν έχουν επίδραση στην έκβαση της δίκης και συνεπώς και στην ορθή απονομή της δικαιοσύνης.

Κατά συνέπεια η σχετική διάταξη πέρα από τα σοβαρότατα ζητήματα Συνταγματικότητας, δυσχεραίνει υπέρμετρα τις συναλλαγές, αυξάνει την γραφειοκρατία, εκθέτοντας τον πολίτη στην ταλαιπωρία και στις ουρές των εναπομεινασών Δ.Ο.Υ. για την παραγγελία και στη συνέχεια για την παραλαβή του σχετικού πιστοποιητικού, αλλά και στερεί από τους πολίτες το δικαίωμα δικαστικής προστασίας, εφόσον αυτοί δεν θα μπορούν να ασκήσουν κανέναν δικαίωμά τους (π.χ. να ζητήσουν ασφαλιστικά μέτρα για την καταπάτηση της περιουσίας τους, να αποβάλλουν από το μίσθιο το δύστροπο μισθωτή τους) εάν δεν έχουν πρώτα εξοφλήσει τον αναλογούντα φόρο για το σύνολο της περιουσίας τους!

Ανυπέρβλητα προβλήματα θα δημιουργήσει και η νέα πρωτοφανής ρύθμιση ότι για την καταβολή του ΕΝ.Φ.Α. είναι υπόχρεος και ο σύνδικος της πτώχευσης ή ο μεσεγγυούχος ακινήτου, κάτι που θα οδηγήσει στην απόλυτη άρνηση των δικηγόρων που διορίζονται -πολλές φορές χωρίς τη θέλησή τους- σύνδικοι πτώχευσης, να αναλάβουν τα καθήκοντά τους με ότι αυτό συνεπάγεται για την ταχεία ολοκλήρωση της διαδικασίας της πτώχευσης και της ικανοποίησης των πτωχευτικών αξιώσεων.

Προκειμένου λοιπόν να περιορισθεί η γραφειοκρατία, αλλά και να μην στερηθεί ο πολίτης το δικαίωμα πρόσβασης στα Δικαστήρια, θα πρέπει να γίνουν οι εξής τροποποιήσεις:

*Η σχετική βεβαίωση να αφορά μόνο στη δήλωση των ακινήτων του φορολογουμένου και να μην εκτείνεται και στην εξόφληση του φόρου, όπως άλλωστε συμβαίνει μέχρι σήμερα και με την βεβαίωση από την οποία προκύπτει ότι ο πολίτης έχει συμπεριλάβει τα μισθώματα, στη δήλωση του φόρου εισοδήματος, η οποία είναι απαραίτητη για τη συζήτηση αγωγής -ή έκδοση διαταγής απόδοσης- χρήσης μισθίου.

*Και στις δύο παραπάνω περιπτώσεις να αντικατασταθούν οι βεβαιώσεις των Δ.Ο.Υ., με αυτόματα εκδιδόμενες βεβαιώσεις από την ιστοσελίδα της Γ.Γ.Π.Σ., Είναι τουλάχιστον απάνθρωπο για τον πολίτη, για μία απλή δίκη ασφαλιστικών μέτρων ή αποβολής δύστροπων μισθωτών, να πρέπει να στηθεί σε δύο ουρές, σε δύο διαφορετικά τμήματα της εφορίας προκειμένου να παραγγείλει δύο βεβαιώσεις (μία για δήλωση ακινήτων και μία για δήλωση μισθωμάτων) και να επαναλάβει την παραπάνω διαδικασία και για την παραλαβή των βεβαιώσεων αυτών!

* Στην περίπτωση σύνταξης συμβολαίων που συνιστούν ή τροποποιούν εμπράγματα δικαιώματα επί ακινήτων, θα πρέπει και πάλι η σχετική βεβαίωση να αφορά μόνο στη δήλωση των ακινήτων και όχι και στην εξόφληση των σχετικών φόρων, εφόσον η εξόφληση ή ρύθμιση της καταβολής του αναλογούντος φόρου προκύπτει (ή θα πρέπει να προκύπτει) από τη φορολογική ενημερότητα, η οποία ούτως ή άλλως προσαρτάται στα συμβόλαια και την οποία μάλιστα έχουν την δυνατότητα να εκδίδουν οι συμβολαιογράφοι ηλεκτρονικά χωρίς να χρειάζεται να ταλαιπωρηθεί ο πολίτης.