Τη μεγαλύτερη διόρθωση της τελευταίας 50ετίας βιώνει η ελληνική αγορά ακινήτων, σύμφωνα με το ετήσιο δελτίο της Εθνικής Τράπεζας για την πορεία της οικονομίας, στο οποίο προβλέπεται πως η πτώση τιμών σε σύγκριση με το 2008 θα προσεγγίσει το 22% - 23% μέχρι το τέλος του 2012.

Με δεδομένο πως μέχρι σήμερα οι τιμές έχουν υποχωρήσει περί το 12% σε σύγκριση με την κορύφωση των αποτιμήσεων το 2008, μέσα στον επόμενο χρόνο αναμένεται πως η πτώση θα ξεπεράσει το 10%.

Ταυτόχρονα, κατά τους αναλυτές της τράπεζας, καταγράφεται βουτιά που ξεπερνά το 15% και στα ενοίκια των κατοικιών, η οποία αναμένεται να συνεχιστεί.

Η συρρίκνωση του διαθέσιμου εισοδήματος και της πιστωτικής επέκτασης και η αυξημένη φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων εξασθενούν περισσότερο τη δυνατότητα απορρόφησης του υφιστάμενου αποθέματος νεόδμητων ακινήτων.

Η πτώση των τιμών των ακινήτων αντανακλά την προσπάθεια αναζήτησης νέας ισορροπίας, σε μια αγορά που συνεχίζει να χαρακτηρίζεται από σχετικά υψηλό απόθεμα απούλητων κατοικιών και από σημαντικά εξασθενημένη ζήτηση.

Εκτιμάται ότι το απόθεμα νεόδμητων κατοικιών (κατασκευής μετά το 2006) υπερβαίνει τις 85.000 κατοικίες, ενώ με την προσθήκη νέας προσφοράς λόγω δυσκολιών ενοικίασης ή φορολογικής πίεσης ο αριθμός υπερδιπλασιάζεται. Υπολογίζεται επίσης πως σε περίπου 100.000 παλαιότερα σπίτια έχει μπει πωλητήριο από τους ιδιοκτήτες προκειμένου να αντιμετωπίσουν τα μειωμένα εισοδήματα που φέρνει η κρίση.

Το επίπεδο αυτό των απούλητων νεόδμητων κατοικιών αντιστοιχούσε στο επίπεδο ζήτησης περίπου 18 μηνών, βάσει της ικανότητας απορρόφησης της αγοράς (αριθμός συναλλαγών) κατά την προηγούμενη δεκαετία. Το 2011 η ικανότητα απορρόφησης της αγοράς αναμένεται να περιοριστεί σε λιγότερο από το 1/4 του μέσου όρου για το διάστημα 2000 - 2009 (τότε πωλούνταν 90.000 κατοικίες τον χρόνο), προκαλώντας εύλογη αβεβαιότητα σχετικά με τον χρόνο εξισορρόπησης της αγοράς.

Οι αναλυτές της Εθνικής Τράπεζας υποστηρίζουν πως «οι αποτιμήσεις των ελληνικών ακινήτων δεν χαρακτηρίζονταν κατά μέσο όρο από υπερβολές -της έκτασης άλλων χωρών της ευρωζώνης-, ενώ σημαντικό ποσοστό των συναλλαγών γινόταν με αυτοχρηματοδότηση σε αντιδιαστολή με άλλες ευρωπαϊκές χώρες, στις οποίες πραγματοποιούνταν, κατά βάση, μέσω τραπεζικού δανεισμού».

Η μεγαλύτερη εξασθένηση, όμως, της εγχώριας αγοραστικής δύναμης και η πιστωτική στενότητα αναμένεται να δημιουργήσουν νέα περιθώρια διόρθωσης των τιμών -ίσως περισσότερο από ό,τι θα δικαιολογούσαν τα θεμελιώδη μεγέθη της αγοράς- κατά επιπλέον 8% - 10% πριν η αγορά σταθεροποιηθεί.

Δεδομένης της συρρίκνωσης των οικοδομικών αδειών στο 1/5 του μέσου όρου της δεκαετίας, αναμένεται συνέχιση της διόρθωσης το 2012 κυρίως ως προς το σκέλος της προσφοράς, ενώ η προσδοκία σταθεροποίησης της αγοράς μετατίθεται για το 2013.