Πολύ υψηλότερο το discount των ελληνικών μετοχών σε σχέση με τις περισσότερες χώρες της Ευρώπης - "Το 2010 θα δούμε τον πάτο στην εγχώρια αγορά" λένε στη Eurobank Properties - Ποιος ο "εκλογικός κίνδυνος" για τις ΑΕΕΑΠ.


Με πολύ υψηλότερο discount ως προς την καθαρή αξία του ενεργητικού (NAV) τους διαπραγματεύονται στη Σοφοκλέους οι ελληνικές εταιρίες ακινήτων σε σύγκριση με τις αντίστοιχες ευρωπαϊκές, καθώς οι εταιρίες του real estate στο εξωτερικό έχουν κλείσει την ψαλίδα σε σχέση με την εύλογη αξία των ακινήτων τους πολύ ταχύτερα σε σχέση με την Ελλάδα.

Συγκεκριμένα, με βάση τα στοιχεία της 31ης Αυγούστου, το μέσο discount στις χώρες της Ευρώπης ανερχόταν στο 13% (Ηνωμένο Βασίλειο με premium 5%, Βέλγιο με discount 2%, Γαλλία με discount 11%, Σουηδία και Ελβετία με 14%, Ολλανδία 18%, Φινλανδία 31%, Ιταλία 42%, Γερμανία 49%, Αυστρία 51%, Νορβηγία 68%), όταν η αντίστοιχη επίδοση στη χώρα μας υπολογιζόταν στο 44%.

Ο δείκτης αυτός αποτελεί ένδειξη ότι οι ελληνικές εταιρίες real estate είναι κατά μέσο όρο υποτιμημένες

Ακολουθήστε το Euro2day.gr στο Google News!Παρακολουθήστε τις εξελίξεις με την υπογραφη εγκυρότητας του Euro2day.grFOLLOW USΑκολουθήστε τη σελίδα του Euro2day.gr στο Linkedinσε σύγκριση με τις ευρωπαϊκές.

Βέβαια, κάποιοι θα μπορούσαν να υποστηρίξουν πως τα πολύ περιορισμένα discounts συγκεκριμένων ευρωπαϊκών αγορών οφείλονται στο γεγονός ότι οι ξένες εταιρίες του κλάδου υποχρεώθηκαν σε πολύ πιο γενναίες απομειώσεις στις αποτιμήσεις των ακινήτων τους σε σύγκριση με την Ελλάδα, όπου αυτές περιορίστηκαν σε σχετικά χαμηλά επίπεδα.

Από την άλλη πλευρά, όμως, παράγοντες της ελληνικής αγοράς υποστηρίζουν ότι η μεγάλη υποχώρηση στις αποτιμήσεις των ακινήτων στο εξωτερικό οφείλεται και στο ότι κατά το παρελθόν διαπραγματεύονταν με ετήσιες αποδόσεις (yields) μεταξύ του 3% και του 4%, όταν στη χώρα μας τα σχετικά ποσοστά ήταν πολύ υψηλότερα.

Κάποιοι άλλοι επίσης αποδίδουν μέρος της διαφοράς των discounts στην εκτίμησή τους ότι ενώ από το 2010 η ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων θα αρχίσει ενδεχομένως σταδιακά να ανακάμπτει, το πιθανότερο σενάριο για την Ελλάδα είναι πως τον πάτο του βαρελιού στις αποτιμήσεις δεν τον είδαμε φέτος, αλλά θα τον δούμε μέσα στο 2010.

"Η εγχώρια αγορά ακινήτων δεν έχει δει ακόμη τον πάτο του βαρελιού και αυτό πολύ πιθανόν να γίνει το 2010", υποστήριξε ο κ. Νικόλαος Μπέρτσος, πρόεδρος της Eurobank Properties κατά την παρουσίαση της εταιρίας του στην Ένωση Θεσμικών Επενδυτών.

"Οι Έλληνες επενδυτές δεν έχουν κατανοήσει ακόμα ότι θα πρέπει να χαμηλώσουν τις απαιτήσεις τους προκειμένου να γίνουν συναλλαγές, ενώ οι ξένοι θεσμικοί έχουν σημαντικές υποχρεώσεις να αποπληρώσουν κατά τη διετία 2011 - 2012, πολύ πιθανόν να βάλουν νερό στο κρασί τους και να αρχίσουν να αποδέχονται και χαμηλότερα τιμήματα ώστε να ρευστοποιήσουν τοποθετήσεις τους στην Ελλάδα" ανέφεραν τα στελέχη της εισηγμένης εταιρίας.

Από την άλλη πλευρά, όμως, κανένας παράγοντας στην αγορά ακινήτων -με βάση τα τρέχοντα στοιχεία- δεν προβλέπει κατάρρευση στις τιμές.

Τα περισσότερα από τα ακίνητα που πουλήθηκαν φέτος από επιχειρήσεις του κλάδου ρευστοποιήθηκαν με κάποιο λογιστικό κέρδος, γεγονός που καθησυχάζει την αγορά ότι τουλάχιστον στα μικρού μεγέθους ακίνητα των εισηγμένων οι εύλογες αξίες είναι συντηρητικές.

Καθησυχαστικοί ήταν οι άνθρωποι της Eurobank Properties και για την πτωτική τάση των επιτοκίων: "Θα ήταν ψέμα να σας πω ότι δεν έχουμε δεχτεί κάποιες πιέσεις για μειώσεις επιτοκίων. Υπάρχουν μάλιστα περιπτώσεις που έχουμε αποδεχτεί και το πάγωμά τους π.χ. για μία διετία, αλλά σε αυτές τις διαπραγματεύσεις όταν διαθέτει κάποιος ποιοτικά ακίνητα χάνει από τη μια πλευρά, αλλά κερδίζει από την άλλη, όπως π.χ. είτε χρονική διεύρυνση του συμβολαίου, είτε κάποια μεγαλύτερη αύξηση του ενοικίου μετά. Η ουσία είναι ότι από αυτές τις αλλαγές το IRR μας δεν μειώνεται".

Στα θετικά στοιχεία για την αγορά ακινήτων είναι η μεγάλη διαφορά που υπάρχει σήμερα μεταξύ του μέσου yield στην αγορά των ποιοτικών ακινήτων και στα τραπεζικά επιτόκια.

Όταν για παράδειγμα το μέσο yield των ακινήτων της Eurobank Properties κυμαίνεται γύρω στο 7,3% και τα τραπεζικά επιτόκια περίπου στο 2,5%, η εισηγμένη θα είχε συμφέρον να προχωρήσει σε αγορές ακινήτων αν έβρισκε ακίνητα με αξιόπιστους ενοικιαστές και yields ανάλογα ή και υψηλότερα του τρέχοντος μέσου όρου που διαθέτει.

Ο εκλογικός κίνδυνος

Παράγοντες του κλάδου των ΑΕΕΑΠ (Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας) καλούν τους επενδυτές να τοποθετηθούν σε αυτές, υποστηρίζοντας ότι οι μερισματικές αποδόσεις είναι υψηλότερες από την απόδοση που θα είχε για έναν ιδιώτη ή για ένα ασφαλιστικό ταμείο που θα αγόραζε ένα αυτόνομο ακίνητο, ενώ παράλληλα θα εξασφάλιζαν διαφοροποίηση χαρτοφυλακίου και πολύ μεγαλύτερη ρευστότητα στην επένδυσή τους.

Ωστόσο το θέμα που μένει ανοιχτό σχετίζεται με τη φορολόγηση των ΑΕΕΑΠ και τις επικείμενες βουλευτικές εκλογές της 4ης Οκτωβρίου.

Με βάση τα μέχρι σήμερα δεδομένα, οι ΑΕΕΑΠ φορολογούνται στην πηγή και τα μερίσματα που διανέμονται στους μετόχους απαλλάσσονται της φορολογίας. Ωστόσο, στις προεκλογικές εξαγγελίες του ΠΑΣΟΚ (του κόμματος που προηγείται εμφανώς στις δημοσκοπήσεις) εντάσσεται και η ένταξη των εσόδων από μερίσματα στην προσωπική φορολογική κλίμακα, γεγονός που αν εφαρμοστεί θα περιορίσει την πλουσιοπάροχη μερισματική απόδοση που προσφέρει σήμερα ο κλάδος.

Παράγοντες πάντως της αγοράς θεωρούν πιθανό ενδεχόμενο την εξαίρεση των ΑΕΕΑΠ από μια τέτοια εξαγγελία, λόγω των ιδιαιτεροτήτων του κλάδου αλλά και των κινήτρων που θεσπίζονται υπέρ αυτού στις χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης.